Vermieten war gestern

Seit vier Monaten gilt der Berliner Mietendeckel. Und tatsächlich: Die Preise im Kiez sinken – leichter ist die Wohnungssuche dadurch aber nicht. Im Gegenteil.

Jon Worths Geschichte ist eine Geschichte, wie sie sich tausendfach in der deutschen Hauptstadt abspielt: Der 40-Jährige ist auf der Suche nach einer neuen Wohnung – und am Rande der Verzweiflung. So wie die meisten normalsterblichen Mieter*innen, die sich in den völlig überhitzten Wohnungsmarkt vorwagen und das Wettrennen um die wenigen verfügbaren Wohnungen antreten.

Dabei ist Jon Worth in einer vergleichsweise exzellenten Situation: Bis zu 1200 Euro kalt würden er und seine Freundin für die neue Bleibe bezahlen. Auch kennt Worth den Berliner Wohnungsmarkt so gut wie kein anderer: 2014 hat der politische Blogger sogar einen Leitfaden veröffentlicht – mit Tipps für Wohnungssuchende in Berlin. Doch heute, fünf Jahre später, ist alles anders: Es gilt der Berliner Mietendeckel, der die Mieten aller Wohnungen bis Baujahr 2014 auf den Mietspiegel von vor sieben Jahren drückt und Wuchermieten verbietet. Es ist seit langem der gewaltigste Eingriff in die Immobilienwirtschaft und mit Abstand das umstrittenste Gesetz, das die rot-rot-grüne Koalition je beschlossen hat.

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Angebot ist massiv eingebrochen

Doch was hat sich im Prenzlauer Berg getan, vier Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes? Die gute Nachricht ist: Wohnen kostet offenbar tatsächlich weniger. Zumindest bestätigt das der Bezirk Pankow: „Der Mietendeckel entfaltet bereits seine Wirkung, die Angebotsmieten sinken“, heißt es auf Nachfrage von Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn. Doch wie immer hat die Medaille auch eine Kehrseite – und die hat es in sich: Während sich Wohnungssuchende mit den Umgehungsversuchen vieler Eigentümer*innen herumschlagen müssen, die das Gesetz mit Schattenmieten, Indexmieten oder Nutzungsverträgen aushebeln wollen, zeigt sich dieser Tage noch ein ganz anderer Effekt des Mietendeckels: Das Angebot an Mietwohnungen ist massiv eingebrochen.

44% weniger Mietwohnungen 

„Verkauf schlägt Vermietung“, heißt die Analyse, die das Portal ImmobilienScout24 Ende Juni zum Mietendeckel veröffentlicht hat. Die ernüchternde Essenz: Während immer mehr Vermieter ihre Eigentumswohnungen vom Mietmarkt nehmen und verkaufen wollen (berlinweit 37 Prozent mehr als im Vorjahr), ist das Angebot an Mietwohnung mit Baujahr vor 2014 um ganze 44 Prozent eingebrochen. Gestiegen sind dagegen die Kontaktanfragen: Pro Inserat bewerben sich rund 230 Prozent mehr Menschen auf eine Wohnung als noch vergangenes Jahr.

„Wir sind in einer guten Situation, unser Budget ist hoch genug“, sagt Worth. „Aber für jemanden, der zum Beispiel nur 700 Euro für eine Zwei-Zimmer Wohnung ausgeben kann, wird es problematisch“.

„Die Leute machen ein Verlustgeschäft“

Genau das vermutet auch Nizana Brautmann. Die gebürtige Frankfurterin ist Immobilien-Gutachterin in Prenzlauer Berg und auf den Verkauf von Eigentumswohnungen spezialisiert. Dieser Tage macht sie das Geschäft ihres Lebens. „Wenn heute ein Mieter auszieht, wird die Wohnung sofort verkauft“, so Brautmann. Das Angebot an Kaufobjekten im Kiez sei um 70 Prozent in die Höhe geschossen. „Mir geht es super“, sagt die Beraterin. „Aber anderen eben nicht“. Denn Mietwohnungen hat die Prenzlauer Bergerin keine einzige mehr anzubieten, seit immer mehr Eigentümer ihre Wohnungen dem Mietmarkt entziehen. Überraschend findet Brautmann das nicht: Kein Mensch wolle eine Wohnung für 6 oder 7 Euro pro Quadratmeter vermieten, wie es der Mietendeckel in Prenzlauer Berg verlangt. Nicht der profitgesteuerte Groß-Investor und nicht der private Eigentümer, der sich mit der Eigentumswohnung die Rente sichern wollte. „Die Leute machen durch den Mietendeckel ein Verlustgeschäft – also verkaufen sie.“

„Auf Dauer kann ich das so nicht tragen“

Auch Andreas Richter* möchte seine Eigentumswohnung am Wasserturm am liebsten so schnell wie möglich loswerden. Ursprünglich war die Immobilie mal als Altersvorsorge gedacht – jetzt macht der Berliner jeden Monat mehrere Hundert Euro Verlust mit seinem Altbau. Schon vor dem Mietendeckel hat die eingenommene Miete (650 Euro nach Steuern minus 100 Euro für Instandhaltung) nicht gereicht, um jeden Monat das Darlehen zu begleichen. Jetzt, da er nur noch 550 Euro kalt einnehmen darf, gerät Richter in die Miesen.

„Auf Dauer kann ich das so nicht tragen“, sagt er. Trotzdem möchte der Berliner noch die Entscheidung des Verfassungsgerichts abwarten. Sollte der Mietendeckel aber tatsächlich wirksam sein, wird er definitiv verkaufen. „Ich will schließlich nicht 20 Jahre arbeiten müssen, um diese Wohnung abzubezahlen“. Dass die Neuvermietung in den vergangenen Wochen so dramatisch eingebrochen ist, kann der Eigentümer gut nachvollziehen: „Wieso soll ich für 6,50 Euro pro Quadratmeter vermieten, wenn ich beim Verkauf 7000 Euro pro Quadratmeter einnehmen kann?“

Investoren bleiben fern

„Verkaufen“ lautet also das Gebot der Stunde. Aber wer investiert überhaupt noch in den schicken Altbau, wo sich durch Mieteinnamen doch kaum noch die Fixkosten decken lassen – geschweige denn Gewinn machen lässt?

Nizana Brautmann hat eine Antwort: „Wer jetzt kauft, will selbst in der Wohnung leben. 95 Prozent der Käufer kommen aus Ländern, in denen es normal ist, eine Immobilie direkt zu kaufen, statt sie zu mieten“. Investoren oder gar große Immobiliengesellschaften seien es jedenfalls nicht mehr, ist sich die Gutachterin sicher. „Kein Mensch investiert mehr in Berlin. Bauprojekte werden abgesagt und es grassiert eine Angst unter den Vermietern, welches Gesetz sich der Senat wohl als nächstes ausdenkt“.

Zumindest in einer Hinsicht scheint der Mietendeckel also zu bewirken, was er bewirken sollte: Wuchermieten normalisieren sich allmählich (sollte der Deckel nicht noch gekippt werden) und Großinvestoren bleiben fern. Von einem entspannten Mietmarkt scheint die Stadt allerdings weiter entfernt denn je: Schließlich nützt auch die attraktivste Kaltmiete nichts mehr, wenn die Besichtigungseinladungen ausbleiben.

* Name von der Redaktion geändert