Wie Pankow beim Vorkaufsrecht scheitert

Der Bezirk hätte an der Prenzlauer Allee einem privaten Käufer zuvorkommen können – und hat es versiebt. Bezirksverordnete werfen dem zuständigen Amt Untätigkeit vor.

Es ist so etwas wie der Joker unter den politischen Instrumenten, die ein Bezirk wie Pankow im Kampf um den Wohnraum in der Hauptstadt ziehen kann: das Vorkaufsrecht. Auch an der Prenzlauer Allee hätte der Bezirk von diesem Recht Gebrauch machen – und ein Wohnhaus ein für allemal dem spekulativen Wohnungsmarkt entziehen können. Stattdessen offenbart der Fall die Geschichte einer gelähmten öffentlichen Hand, die wichtige Chancen einfach verpasst. 

Doch von vorne: Kurz vor den Weihnachtstagen erhielt der Bezirk Pankow die Nachricht, dass ein viergeschossiges Wohnhaus an der Prenzlauer Allee 43 den Besitzer wechseln soll. Die Immobilie befindet sich zwischen Kollwitzplatz und Danziger Straße – und damit mitten im Milieuschutzgebiet. Der Bezirk hat in einem solchen Fall Vorkaufsrecht, sprich: Es ist ihm gesetzlich erlaubt, dem neuen Eigentümer die Immobilie vor der Nase wegzuschnappen, wenn die Gefahr besteht, dass sonst Bewohner verdrängt werden. Dafür braucht es einen Drittkäufer, also in der Regel eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft oder eine Genossenschaft. 

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Nirgendwo Kapazitäten

Doch inzwischen ist klar: Aus dem Vorkaufsrecht an der Prenzlauer Allee 43 wird nichts.  Stattdessen brachte eine Kleine Anfrage des Bezirksverordneten Marc Lenkeit (SPD) nun eine nahezu groteske Chronologie des Scheiterns ans Licht, die unter anderen Umständen Anlass für eine scherzhafte Glosse gegeben hätte.

Immerhin: Reagiert hat der Bezirk schnell, als am 19.12. der Kaufvertrag der Immobilie im Bezirksamt eintrudelte. Man begann noch am selben Tag mit der Prüfung des Vorkaufs. Der läuft immer gleich ab: Im ersten Schritt muss der Bezirk den Marktwert der Immobilie ermitteln – und schon an ebendiesem ersten Schritt scheiterte Pankow. Denn dem Bezirk fehlte schlichtweg das Personal für die Bewertung, wie Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn (Grüne) in seinen Antworten erklärt:

Im vorliegenden Fall war es dem Fachbereich Vermessung personell nicht möglich, die Verkehrswertermittlung innerhalb der Ausübungsfrist durchzuführen.

Man erbat noch am selben Tag personelle Hilfe von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Einen Tag später die Absage: auch hier keine Kapazitäten. Doch damit nicht genug: Pankow wandte sich mit dem Auftrag an einen externen Sachverständigen, der die Immobilie bewerten sollte. 

Auch dieser hat aus kapazitativen Gründen und der Tatsache, dass die Feiertage nahen, eine Erstellung innerhalb der Ausübungsfrist bis zum 19.2. verneint

, schreibt der stellvertretende Bezirksbürgermeister. 

“Man macht einfach nichts” 

Den Bezirksverordneten Mike Szidat (SPD) macht das wütend: “Das ist ein Unding”, sagt der Vorsitzende des Ausschusses für Stadtentwicklung und Grünanlagen. „Wir versuchen hier, flächendeckend Milieuschutzgebiete auszuweisen und dann kommt sowas.” Gerade in Prenzlauer Berg, wo ständig Wohnhäuser der Spekulation zum Opfer fielen, umgewandelt und hochpreisig neuvermietet würden, sei Handlungsbedarf nötig. „Man macht einfach nichts”, so Szidat. “Und das aus reiner Untätigkeit heraus”. 

Eigentlich skandalös findet Szidat, dass sich der Bezirk nun auch jegliches Mitspracherecht genommen hat, was die Zukunft der Prenzlauer Allee 43 betrifft.  Denn eine Alternative zum Vorkauf wäre gewesen, mit dem neuen Eigentümer eine sogenannte Abwendungsvereinbarung zu beschließen. Durch die hat der Käufer das Recht, sich die Immobilie nicht einfach vor der Nase wegschnappen zu lassen, sondern sich stattdessen den “Zielen der Erhaltungsordnung” zu unterwerfen, wie es die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen formuliert.

Im Klartext bedeutet das: Der Immobilienbesitzer hat sich an die “Hausordnung” in dem Milieuschutzgebiet zu halten und für die nächsten 20 Jahre von Luxussanierungen wie zusätzlichen Balkonen oder Aufzügen abzusehen. Tatsächlich ist die Abwendungsvereinbarung das bevorzugte Mittel vieler Bezirke – während das Vorkaufsrecht vor allem als Drohgebärde dient, um den Eigentümer zur Abwendungsvereinbarung zu zwingen. 

Wie es nun weiter geht für die Mieter, ist ungewiss. Foto: Nay Aoun.

“Man könnte einfach Prioritäten setzen”

Nun ist es so, dass auch besagte Abwendungsvereinbarung nicht zustande kommen kann, wenn der Verkehrswert der Immobilie nicht geprüft ist.  „Jetzt hat irgendjemand dieses Haus gekauft und kann drauf los sanieren”, ärgert sich Szidat. Ob es tatsächlich zu Modernisierungen, Mieterhöhungen und der Verdrängung von Mietern kommt, bleibt abzuwarten. Der SPD-Politiker geht aber davon aus, schätzt er doch den Verkaufspreis auf sechs bis sieben Millionen Euro. „So einen Preis muss man mit den Nettokaltmieten erst mal wieder reinbekommen”.  Auch bezweifelt Szidat, dass das Projekt wirklich nur an Personalknappheit gescheitert ist. „Das sagt das Bezirksamt, ja. Aber ich bin der Meinung, dass man in so einer Situation ganz einfach umschichten und Prioritäten setzen könnte”. 

Pankow nutzt Vorkaufsrecht mit am wenigsten 

Szidats Unmut wird von der Tatsache befeuert, dass der Bezirk Pankow ohnehin zu den Schlusslichtern in Sachen Vorkaufsrecht gehört. Berliner Spitzenreiter ist Friedrichshain-Kreuzberg. Zwischen 2015 und 2018 veranlasste der Bezirk den Kauf von insgesamt 653 Wohnungen, in Pankow waren es im selben Zeitraum gerade mal 65, verteilt auf drei Wohnhäuser. Immerhin 432 Abwendungen konnte Pankow allerdings vereinbaren und ist damit gar nicht so weit entfernt von Friedrichshain-Kreuzberg, wo 543 solcher Verträge geschlossen wurden. 

Was den Mietern der Prenzlauer Allee 43 nun blüht, ist ungewiss. Die Hoffnung dürften sie trotzdem nicht verloren haben, schließlich ist seit einigen Wochen der Mietendeckel in Kraft. Noch ein Gesetz, das – wenn es denn nicht erfolgreich angefochten wird – den Wohnungsmarkt liberalisieren könnte. Vorausgesetzt, der Bezirk lässt seinen Gesetzen dann auch Taten folgen. 

Fotos: Nay Aoun