Vorkaufsrecht, Negativzeugnis oder Abwendungsvereinbarung: Wenn es um bezahlbaren Wohnraum geht, dann weiß man vor lauter Fachbegriffen manchmal nicht mehr, worum es eigentlich geht. Das 1×1 der wichtigsten Begriffe.
Milieuschutzgebiet: fast ganz Prenzlauer Berg
Milieuschutzgebiet meint Soziale Erhaltungsgebiete, die die jeweiligen Bezirke festlegen. Das Ziel: keine soziale Verdrängung und die Erhaltung vorhandener Wohnstruktur in dem Gebiet.
Das bedeutet es konkret: Das Stadtentwicklungsamt muss zustimmen, wenn Gebäude im Milieuschutzgebiet abgerissen, verändert oder Grundstücke verkauft werden – oder Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen.
Welche Maßnahmen könnten zur Verdrängung von Mietern führen? Besonders bekannt sind die sogenannten „Luxusmodernisierungen“: Modernisierungen, die eigentlich nicht notwendig sind, aber die Mieten stark in die Höhe treiben. Beispielhaft dafür sind etwa eine Fußbodenheizung, ein Innenkamin, ein zweiter Balkon, ein Zweitbad oder eine Videogegensprechanlage.
Der Anbau von Aufzügen jedoch – eine beliebte Modernisierung – wird im Einzelfall geprüft und kann genehmigt werden. Auch der Erstanbau von Balkonen und der Dachgeschossausbau werden in der Regel genehmigt. Ebenso wie Modernisierungen, die einem „zeitgemäßen Ausstattungszustand“ entsprechen, dazu gehört etwa der Ersteinbau eines Bades oder einer modernen Heizungsanlage in Wohnungen, in denen es noch immer Kohleofen gibt.
soziale Erhaltungsgebiete Pankow / Quelle: Bezirksamt Pankow
In Pankow gibt es 13 Soziale Erhaltungsgebiete: Sie umfassen mehr als 100.000 Wohnungen, in denen etwa 175.000 Menschen wohnen. Zuletzt kamen die Gebiete Komponistenviertel, Pankow-Süd und Langhansstraße hinzu. Fast ganz Prenzlauer Berg ist Milieuschutzgebiet: 9 der 13 Gebiete liegen dort.
Vorkaufsrecht: Bezirk Pankow bis jetzt zurückhaltend
___STEADY_PAYWALL___
Ein weiteres Instrument, um gegen Verdrängung vorzugehen: das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten. Der Bezirk kann zum Verkauf stehende Wohngrundstücke in Sozialen Erhaltungsgebieten kaufen und in eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft überführen – und somit dem Käufer zuvorkommen. In Berlin gibt es sechs städtische Wohnungsbaugesellschaften: Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land sowie WBM.
Der Bezirk hat jedoch, nachdem er vom Kaufvertrag erfahren hat, nur zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben.
Im Januar 2018 machte Pankow erstmals Gebrauch von seinem Vorkaufsrecht: Das Grundstück Belforter Straße 16 im sozialen Erhaltungsgebiet „Kollwitzplatz“ sollte zum landeseigenen Wohnungsunternehmen Gewobag gehören. Doch: Der Käufer legte Widerspruch gegen das Vorkaufsrecht ein – der Bezirk einigte sich mit ihm auf eine Abwendungsvereinbarung.
Im September diesen Jahres dann ein zweiter Versuch: Das Bezirksamt Pankow wendet sein Vorkaufsrecht für die Gleimstraße 56 an, das Gebäude gehört nun zur Gesobau. Zum Vergleich: Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg hat seit 2017 sein Vorkaufsrecht schon 13 Mal angewendet …
Abwendungsvereinbarung: die softere Variante
Doch das Vorkaufsrecht kann abgewendet werden, indem der Käufer erklärt, dass er die Milieuschutzverordnungen einhält und darauf verzichtet, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln und keine Luxusmodernisierungen durchführt. Er unterschreibt dann eine sogenannte Abwendungsvereinbarung.
Im Fall der Belforter Straße 16 steht drin: Der Käufer darf für zehn Jahre keine Fahrstühle und Balkone anbauen.
Keine Lust zu lesen? Dann lass dir die wichtigsten Begriffe in unserem Podcast erklären!
Negativzeugnis: wichtig fürs Grundbuchamt
Ein sogenanntes Negativzeugnis bekommen Käufer von Grundstücken, wenn sie nachgewiesen haben, dass der Bezirk für das Grundstück kein Vorkaufsrecht hat – oder es nicht ausübt. Das Negativzeugnis braucht der Käufer dann beim Grundbuchamt.
Finanzielle Härtefallregelung: die magischen 30 Prozent
Die Handwerker sind weg, der neue Balkon und die neue Heizung sind da: Wenn die Bruttowarmmiete dann mehr als 30 Prozent des Netto-Einkommens ausmacht, spricht man von finanzieller Härte. In diesem Fall darf der Vermieter die Miete nur bis zu den magischen 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens erhöhen. Ausgenommen: Die „Mietsache wird in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.“ (siehe Berliner Mieter Gemeinschaft).
Ortsübliche Mieten: Mietspiegel alle zwei Jahre neu
Wie viel kostet eine Wohnung in Prenzlauer Berg im Durchschnitt? Das Mietniveau, also die ortsüblichen Nettokaltmieten kann man im Berliner Mietspiegel nachsehen. Dieser wird alle zwei Jahre vom Senat herausgegeben, der aktuelle ist von 2017. Zur Berechnung werden die Mietänderungen und Mietvertragsabschlüsse der letzten vier Jahre betrachtet (siehe Berliner Mieterverein).
Nach der Modernisierung kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden oder es dürfen 11 Prozent der Kosten für die Modernisierung einmalig auf die Miete umgelegt werden, ab 2019 nur noch 8 Prozent. Für Vermieter ist die Umlage der Modernisierungskosten in der Regel lukrativer, denn nach einigen Jahren haben sie die Ausgaben wieder eingenommen – die Mieter jedoch zahlen weiterhin monatlich die Umlage.
Titelbild: Die Danziger Straße 55 (Mitte) / Foto: Kristina Auer
